文本/IpO渠道

生产/节点财务

五年前，孙宏斌说：“我不会寻求分拆融创，的物业管理公司，因为物业公司就像公共服务机构。如果它们是分拆出来的，它们会把房地产公司变成赚钱的工具。这种做法是不可取的。”言下之意是，分拆后的房产上市多少有些轻蔑。

8月6日，港交所官网显示，融创服务控股有限公司(以下简称“融创Service”)提交招股书，拟在联交所主板独立上市，募集资金用于寻求战略投资和M&A机遇，升级智能管理服务系统，拓展社区增值服务。

至于具体的募资规模，融创服务在招股书中并未披露。根据7月21日早些时候的一份外国媒体报道，融创正在考虑在香港进行一项价值10亿美元的物业管理业务的首次公开募股

招股书披露的数据显示，过去三年，融创服务实现了规模、营收和利润的快速增长。正如融创中国， 高曦，首席财务官所说，“我们希望成为物业行业的头部企业”，但对外扩张项目比例较低，自身盈利能力不强，毛利率低于行业平均水平。

/01/

整体业绩增长迅速

然而，外联能力不足

融创服务诞生于融创集团，其发展主要经历了三个阶段。2004-2005年开始，跟随融创地产试水管理业务；2006年至2015年，扩大到全国。2015年成立融创服务集团，进驻西安，成都，常州，南京，上海、武汉进行集团管控；2016年以来，实施标准化管理，提高基础服务质量。

业绩方面，招股书显示，2017年至2019年，融创服务实现营业收入分别为11.11亿元、18.41亿元和28.27亿元，复合年增长率为59.5%；对应净利润分别为4300万元、9830万元和2.69亿元，复合年增长率为150.7%。

来源：融创服务招股书

即使在疫情的第一季度，融创服务业的增长率也没有受到影响。营收由截至2019年3月31日止三个月的5.36亿元增加34.1%至2020年同期的7.19亿元；净利润由截至2019年3月31日止三个月的人民币1400万元增加394.9%至2020年同期的人民币6700万元。

在收入和利润飙升的背后，融创在建筑面积和承包建筑面积的管理上取得了长足的进步。

2017年至2019年，融创在役建筑面积从1998.8万平方米大幅增长至5296.3万平方米，2020年5月底达到1.006亿平方米，复合年增长率为95.2%，覆盖全国29个省市、126个城市。其中86.2%位于中国；一二线城市，签约建筑面积由2017年末的5740万平方米增长至2020年5月31日的2.268亿平方米，复合年增长率为76.5%。

如何描述融创服务近年来的表现？或许正如其招股书所强调的，“我们是中国，发展最快的大型物业管理服务提供商，拥有领先的市场地位。根据中国指数研究院的数据，我们2019年的整体增速(以管理下的建筑面积、收入、利润年均增速计算)为104.5%，与2019年大型物业服务企业100强相比排名第一。”

但除了增速，单看规模，融创服务业与碧桂园服务业、万科物业等主导产业还有差距。

根据克而瑞， 2019年底的统计，管理面积超过1亿平方米的企业有15家，其中万科物业和碧桂园服务分别以4.39亿平方米和3.93亿平方米排名前两位，而融创服务刚刚跨过1

从营收规模来看，融创服务也不及龙头企业。公开资料显示，2019年万科物业收入达127亿元，碧桂园、绿城服务达96.4亿元、85.82亿元。此外，投资收入也有所回升，雅士和保利物业去年均超过50亿元，融创服务量为28.27亿元，处于行业中游。

数据来源：公开市场信息

值得注意的是，和大多数物业管理公司一样，融创服务的利润和收入离不开母公司融创集团的主动“输血”。

2017-2019年及2020年一季度，融创服务管理融创集团物业产生的收入分别占物业管理服务收入的99.4%、99.1%、99.6%及99.2%；截至2020年3月底，融创，服务的外展项目仅2个，涉及管理建筑面积135.2万平方米，仅占管理总面积的2.3%。

对此，融创服务在招股书中坦言，“由于我们无法控制融创集团的管理策略，也无法控制可能影响其业务运营的宏观经济或其他因素，任何不利于融创集团运营或开发新物业能力的发展，都可能影响我们获得与物业管理服务和非业主增值服务相关的新服务合同的能力。”

近年来，随着房地产行业从存量时代进入增量改善时代，随着各项管控政策的收紧，无论是头部企业还是中游企业，都在加强外展能力，以减少对母公司的依赖。就融创服务而言，目前主要是通过并购提升外展能力，比如收购开元物业管理，2020年整合成都环球世纪。

资本市场和外展能力往往被投资者视为物质企业盈利能力、成长性和想象空间的评价指标或价值判断标准。事实上，在中国， 融创千亿房企的支持下，业绩增长迅速，融创服务的盈利能力并不突出

/02/

毛利率略低于行业平均水平

核心业务占比下降

招股书显示，融创服务2017年至2019年的整体毛利率分别为21%、23%和25.5%，呈持续上升趋势。

根据中国物业管理协会和上海易居房地产研究院中国房地产评估中心发布的数据，截至2020年4月30日，已有26家内地物业管理公司在a股和h股上市。过去三年，平均毛利率分别为29.8%、29.7%和29.4%，融创服务落后8.8%、6.7%和3.9%。

横向比较，以最近提交报表且母公司实力仍落后于中国， 融创的金科智能服务和世茂服务为例，后两者2017-2019年毛利率分别为26.8%、25.7%、27.3%和27.45%、29.35%、33.67%，均高于融创服务。

数据来源：市场公开信息

进一步分析，报告期内，核心业务亦为收入较大的——物业管理服务业务板块，其毛利率过低或为降低融创服务整体毛利率的诱因之一。

2017年至2019年，融创服务该业务板块的毛利率分别为1.6%、6.4%和11.8%。虽然趋势是向上的，但被放入行业进行“调查”，这是一个足够低的水平。节点金融注意到，同期收购的开元物业基础物业服务毛利率分别达到20.9%、20.8%和19.4%，金科智慧服务毛利率分别达到21.3%、19.7%和21.7%。相比之下，融创服务不可避免地让人质疑其盈利能力不足。

来源：融创服务招股书

尤其是服务物业管理业务收入在融创的占比逐年下降。近三年来，物业管理业务收入占融创服务总收入的比重从51.7%下降到40.6%；由于为母公司提供大量的案例销售协助和咨询服务，非业主增值服务收入从47.2%增长至55.6%。

作为物业管理公司的主营业务和基础业务，融创服务物业管理业务占比的下降无疑值得警惕。一定程度上说明公司核心竞争力在下降，未来在主营业务上要多下功夫。

来源：融创服务招股书

从招股书的内容来看，融创服务已经意识到了这个问题。其在招股书中表示，“未来几年，随着大量房地产开发项目交付量的增加和扩张，非业主增值服务的收入有望提升。它将稳步下降。”

/03/

融创的服务清单

孙宏斌背后的算盘

融创服务上市是在孙宏斌“图谋不轨”。

早在2019年初，融创服务就开始筹备海外上市架构。2019年2月、3月，中国， 融创先后注册惠熙(香港)投资有限公司、天津融嘉物业服务有限公司，由天津融嘉10091.com/10091.com/10088.com/10088.com/10091.com/10088.com/10088.com/10008.com/10088.com/1019年11月

与此同时，中国， 融创对物业分拆上市进行了一系列人事和股权结构调整。

融创中国首先将其业务划分为房地产和非房地产部门，并设立了相应的管理部门。随后在2019年9月，融创中国，前首席财务官曹鸿玲，被任命为融创服务集团总裁。

从从未上市到急于上市，融创服务给出的理由是：看好物业服务行业未来的发展空间和潜力，借力资本市场增强了集团的市场竞争力；通过建立独立、广泛的投资者基础，使集团拥有独立的融资平台，为未来发展提供资金；使集团在各自业务中实现更集中的发展、战略规划和更好的资源配置；由于分拆完成后，融创服务仍为融创中国的附属公司，融创中国将通过合并本集团的财务账目及向本集团收取股息，继续受益于本集团的未来发展。

毕竟融资还是主要目的。毕竟，融创和中国的高债务是有目共睹的。截至2019年末，融创中国总资产9606.49亿元，总负债8465.55亿元，资产负债率88.12%，其中流动负债6206.81亿元，但账户上的现金只有779.44亿元，完全不足以覆盖。物业管理业务分拆上市。是解压的捷径；另一方面，在“房住不炒”政策无望松动的背景下，多一家上市实体就多一个平台，确保流动性安全。

从宏观角度来看，今年我国发行了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。据住建部，初步统计，全国有近17万个老旧小区，涉及居民4200多万人，建筑面积约40亿平方米。2020年，将对3.9万个城市老旧社区进行新装修，涉及居民近700万人，是2019年1.9万个社区、约352万居民的两倍。老旧小区改造后，引入专业化物业管理成为必然，从而释放出巨大的市场需求。

此时上市，孙宏斌不仅可以讲一个好听的资本故事，还可以分享服务在融创，上市后的分红收益，真是“两全其美”的计划。

免责声明：本文内容仅供参考，不构成投资建议。