最后，含有链家的壳向SEC递交了招股书，正式前往美进行IPO。

招股书显示，壳牌此次计划筹资不超过30亿元人民币，承销商包括高盛， 摩根士丹利和华兴资本。如果上市进程顺利完成，可能成为2020年中国对美最大规模的IPO。

至于上市的原因，市场观点认为，其创始人左晖，与投资者签署了一份赌博协议，如果明年4月前未完成IpO，则需要回购60亿融资，并支付8%的年利息。这样看来，不管表现好坏，海贝都需要跑到市场上去。

除了这个原因，左晖说，“我们认为成功的首次公开募股取决于公司的价值，而不是其他”。显然，创始人对贝壳充满了信心。至于左晖的信心，答案可能在招股书中找到。

双核创造460亿收入。“新”住房业务有望赶上“旧”住房

可能熟悉链家的人比贝壳还多，但实际上他们关系密切。贝壳是一个平台，诞生于链家，可以被所有的房产中介占领。而链家是壳牌自己的房地产中介品牌，自己销售和租赁二手房。北京和上海是贝壳主要服务的一线城市。

除了其业务内容外，其核心业务是否具有较强的盈利效应也将是投资者关注的焦点。从收入结构来看，目前的核心业务是既有房屋交易服务和新增房屋交易服务。

招股书显示，2017-2019年现有住房服务收入分别为1846亿元、2015亿元和245.7亿元，分别比上年增长9.15%和21.94%。不难发现，作为核心业务之一，其营收逐年保持增长，且呈加速趋势。

有如此优异的成绩，与平台的商业模式不无关系。Shell是一个平台。截至2020年6月30日，已有超过4.2万家门店和45.6万家代理商。这么大的数量意味着可以接入更多的房子，服务变得更高效，这也成为空壳收入的基础。招股书显示，2019年，贝壳70%以上的房源存量是通过ACN门店完成的。同时，2019年平台房产和贝壳租赁的交易总额高达2.13万亿元，存量房交易总额为1.3万亿元。显然，这种新模式给现有的房屋服务带来了巨大的交易量和交易金额，因此贝壳也从中受益匪浅。

此外，新房交易服务也在整体营收中占据主导地位。招股书显示，2017-2019年该部分营收分别为642亿元、747亿元和202.7亿元，较上年分别增长26.36%和171.35%。这部分在2019年经历了爆发式增长，金额已经逼近现有房企。从这个趋势来看，新房的交易服务占比可能会越来越大，有望超越现有房企，成为贝壳最重要的收入来源。

这一收入的增加主要是由于品牌加入贝壳平台。新房成交量同比增长166%至7476亿元，但链家品牌成交占比从50%下降至30%以下，特许经营品牌德佑等经纪品牌占据新房市场一半以上。就德佑而言，据统计，平均门店数量增长了56%，跨品牌和跨门店的营业额分别达到了44%和78%。加盟后，德佑表现出色。

总的来说，两大核心业务的存在促进了壳牌在整体房地产交易中赚到大钱。2017-2019年，贝壳的营收分别为255亿元、286亿元和460亿元，增速从2018年的12.3%提升至2019年的60.6%，其中2019年的营收是58个城市的3倍。虽然今年一季度受疫情影响，但在2020年二季度迅速恢复正常。招股书显示，本季度营收不低于197亿元，同比增长72.4%。不幸的是，尽管收入年复一年地突破，壳牌还没有并购

公司近三年净亏损分别为53.8亿元、42.8亿元、21.8亿元，对应净亏损率分别为2.11%、1.5%、4.75%。财务指标显示，其盈利能力正在减弱。至于亏损原因，管理层表示是“战略亏损”。一般来说，是用大量的成本和支出来进一步拓展业务。

虽然以上是亏损的原因之一，但亏损的症结也可能在于主业无法避免的高额佣金成本。

招股书显示，近三年内(链家)佣金费用分别为1566亿元、157.7亿元和194.4亿元，增速呈现明显扩大趋势。佣金占总营收成本的75.6%、72.4%和78.7%，一直占据最重要的部分。

壳牌从链家，转型升级，高昂的佣金成本也在继续。在房地产服务中，与销售经纪相关的机构和人员是不可或缺的，也是贝壳拥有的宝贵资源。所以在平台转型初期，每笔交易下都有高佣金是合理的。如果长期面临高成本，盈利能力会大大降低。如何降低这个份额，是贝壳未来应该改进的问题。

此外，行政开支的逐步扩大在一定程度上加剧了炮弹的损失。2017年至2019年，行政费用分别为428亿元、49.3亿元和83.8亿元，占总支出的69.6%、56%和61.7%，近三年行政费用占比始终保持在一半以上。大部分费用支付给员工。目前贝壳还处于快速发展时期，无论是线下门店还是线上平台，人员的投入都是必不可少的。短期内，行政费用可能继续保持高增长。

相应的财务指标管理费率分别为16.8%、17.8%和18.2%。与58个城市和房多多相比，贝壳的这一指标最高且呈上升趋势，反映出贝壳对管理成本的控制仍处于劣势。

不过，贝壳目前现金充裕。近三年，其现金及现金等价物分别为82亿元、128亿元和319亿元，对应的流动比率分别为0.51元、0.62元和1.15元。目前公司短期偿债能力很强。短期来看，即使面临亏损，仍有资金抵抗，上市后仍可募集一笔资金渡过难关。但长期来看，随着业务的不断扩张，如何在营收和成本之间找到合适的平衡点，是壳牌上市后亟待解决的问题。

脱胎于链家，的上市贝壳能扭亏为盈吗？

过去三年，高收入和高成本主要促成了自营品牌链家目前，贝壳诞生于链家，但似乎在多元化方面并没有取得突出的成就。不过，值得称道的是，贝壳在这方面有所动作，未来还有很多可能。

虽然现有房源和新房交易服务带来的收益最多，占比高，公司在新兴服务方面也有一定的成绩。2017-2019年，该部分收入分别为630，102和11.7亿元。2020年一季度虽受疫情影响，但本季度仍有2.92亿元，较去年同期的1.76亿元增长66%。

随着当前房地产交易服务业绩的进一步扩大，平台将掌握更多存量房源和增量房源资源。未来加强我们的护城河后，新兴的服务可能有望迎来爆发期，这将有助于壳牌实现多元化发展。

具体来说，贝壳已将房屋交易扩展至更广泛的住宅区，涉及家装服务、社区服务等领域。房地产本身的金融属性很强，金融业务也将是贝壳的一个拓展方向。

创始人左晖也对贝壳未来发展的核心战略发表了自己的看法，称“从垂直到平台，从交易到居住”。左晖在壳牌开发中处于领先地位，因此不仅停留在交易层面，而且很有可能成为主要的开发方向

就外部环境而言，腾讯持有壳牌12.3%的股份。2016年，他成为链家，的B轮投资者，并在D轮投资中为许多机构增加了超过24亿美元。目前，他是其最大的外部股东。壳牌有腾讯巨头做后盾，未来在其他领域有很多合作的可能。2018年，贝壳进入腾讯新闻地产入口；去年4月，科控股股份有限公司正式开通微信钱包门户，成为微信第三方服务“十二宫”的推荐服务之一。腾讯拥有庞大的用户群。对于贝壳来说，有一个巨大的流动池供它们挖掘。

当然，即使有腾讯，撑腰，贝壳在房地产交易领域面临的竞争也不容忽视。公司首次采用ACN模式，区别于传统线下门店或纯线上房源。此前，没有任何竞争对手能够完全匹配目标。就在壳牌提交IpO 6天后，易居和阿里巴巴的合作打破了这一局面。

两家公司将共同成立一家专注于“线上线下房产交易、数字营销及交易后相关服务”的公司，与壳牌的主营业务高度重叠。未来，房地产经纪领域的竞争将会越来越激烈。随着入局入主阿里，这场战斗似乎演变成了互联网巨头的竞争，对于壳牌未来的处境，还有更多未知。

而且，贝壳的巨大营业额和营收也充分体现了房地产交易服务垂直轨道上的巨大商机。安居客、SouFun.com和58城都占据了一定的市场份额。除了阿里，未来肯定会吸引更多不同的顶级资本，入局，可能会面临更强大的贝壳竞争对手。

结论

总的来说，炮弹是有远见、有忧患意识的。虽然取得了深远的营收成就，但如何控制成本，摆脱上市后的亏损，成为亟待解决的问题。然而，互联网巨头入局，在赛道上的竞争日益激烈，这使得其未来充满变数。

不过，贝壳也有自己的优点。起步较早，阿里在入局发展较慢，模式开始成熟，份额达到一定规模。在腾讯，的加持下，新入局人要在短时间内抢占贝壳的市场份额并不容易。

利用互联网连接线下和线下已经成为住宅服务领域的发展方向。如何抓住时代带来的红利，不仅要看运营模式，更要看以人为本，回归消费者自身。谁能把这些做得更好，也许市场的大蛋糕会属于谁。

本文来源：美股票研究院(美股社)旨在帮助中国投资者了解世界，重点报道美国家科技股和中国股票，对美股票感兴趣的朋友关注我们